Каждый владелец недвижимости рано или поздно сталкивается с таким понятием, как кадастровая стоимость.

Разберемся подробнее, что такое кадастровая стоимость, каким образом она устанавливается и почему важно знать её значение.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это стоимость объекта недвижимости, установленная при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Для ее расчета применяются специальные методы массовой оценки. В исключительных случаях кадастровая стоимость объекта определяется индивидуально в соответствии с законодательством.

Кадастровую стоимость определяют специально созданные субъектом Российской Федерации бюджетные учреждения.

Таким образом, кадастровая стоимость отличается от рыночной цены недвижимости. Рыночная цена формируется исходя из спроса и предложений рынка, а кадастровая рассчитывается специализированными оценщиками по методикам государственного уровня.

На территории Республики Коми полномочиями по определению кадастровой стоимости и проведению государственной кадастровой оценки наделено государственное бюджетное учреждение «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки» (ГБУ РК «РУТИКО») . Оно создано на базе республиканского БТИ в 2017 году.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости представляет собой комплекс мероприятий, в результате проведения которых устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Она проводится один раз в четыре года во всей стране, но в городах федерального значения оценка может проводиться чаще — один раз в два года в случае, если высший исполнительный орган такого города примет соответствующее решение. Оценке подлежат все объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Так, в 2026 году предстоит проведение государственной кадастровой оценки земельных участков, а в 2027 году — оценка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений и машино-мест.

Процедура оценки включает в себя несколько этапов:

1. Первым шагом к проведению оценки является принятие Уполномоченным органом субъекта Российской Федерации решения о ее проведении. На территории Республики Коми таким органом является Комитет Республики Коми имущественных и земельных отношений.

Это решение публикуется на сайтах органа, ГБУ РК «РУТИКО», осуществляющего оценку, а также на сайте НСПД.

2. Вторым этапом осуществляется подготовка к процедуре оценки. На этом этапе публично-правовая компания «Роскадастр» формирует сначала предварительный перечень подлежащих оценке объектов недвижимости с целью передачи в ГБУ РК «РУТИКО» для анализа на наличие в перечне необходимых для определения кадастровой стоимости характеристик объектов. После обработки предварительного перечня осуществляется формирование окончательного перечня объектов, подлежащих оценке и передача его в ГБУ РК «РУТИКО».

3. Третьим этапом является расчёт кадастровой стоимости ГБУ РК «РУТИКО». Для более точной оценки недвижимости правообладатель объекта недвижимости может уточнить его характеристики, направив в бюджетное учреждение декларацию о характеристиках объекта недвижимости.

4. На четвертом шаге ГБУ РК «РУТИКО» по результатам проведенной оценки составляет проект отчёта об итогах государственной кадастровой оценки, который проверяется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

5. И на пятом этапе результаты оценки утверждаются уполномоченным органом, который принял решение о проведении оценки.

Также кадастровая стоимость может устанавливаться и вне процедуры государственной кадастровой оценки.

В каких случаях это происходит?

1. При внесении в ЕГРН сведений об объектах недвижимости, которые ранее отсутствовали в ЕГРН, при изменении в ЕГРН характеристик объекта, влекущих изменение кадастровой стоимости.

В случае внесения в ЕГРН новых объектов или изменения характеристик объекта ППК «Роскадастр» формирует перечни из таких объектов и направляет их для определения кадастровой стоимости в бюджетное учреждение.

2. При исправлении выявленных ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости.

В соответствии с законодательством при обнаружении ошибки в отчете об итогах государственной кадастровой оценки заинтересованное лицо может обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об исправлении ошибок. Такое заявление вправе подать физические и юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления при личном обращении, в том числе в МФЦ, почтовым отправлением с уведомлением о вручении или по электронной почте, подписав его электронной цифровой подписью.

3. При установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Для этого необходимо написать заявление в государственное бюджетное учреждение и приложить к нему отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Заявление необходимо подать в течение шести месяцев с даты проведения рыночной оценки объекта. Такое заявление могут подать юридические и физические лица в случае, если кадастровая стоимость затрагивает их права или обязанности, а также органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Какие факторы влияют на кадастровую стоимость?

К основным факторам, влияющим на определение кадастровой стоимости, относятся:

- Месторасположение объекта недвижимости: недвижимость в центральных районах городов традиционно имеет более высокую оценку.

- Физические характеристики объекта: площади помещений, количество этажей, тип конструкции и др.

- Инфраструктура района: развитые транспортные пути, социальные объекты, учреждения культуры положительно сказываются на оценке.

- Экономическая ситуация региона: высокая экономическая активность способствует росту цен на жилье.

Таким образом, кадастровую стоимость формирует комплекс факторов.

Где применяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Кадастровая стоимость влияет на множество аспектов жизни граждан и бизнеса:

1. Налоговая база.

Кадастровая стоимость используется для исчисления налогов на недвижимость, включая земельный налог, имущественный налог, а также налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости. Для отдельных объектов недвижимости (например, административно-деловых и торговых центров, помещений в них) является базой по налогу на имущество организаций.

2. Арендная плата.

Стоимость аренды публичных земельных участков рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли.

3. Продажа недвижимости.

Цена продажи объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется с учётом установленной кадастровой стоимости.

4. Государственные пошлины.

В судебных спорах, сделках с недвижимостью, оформлении наследства сумма пошлины часто зависит от кадастровой стоимости.

5. Определение выкупной стоимости.

Кадастровая стоимость может быть ориентиром для определения минимальной цены объекта при различных операциях, к примеру, в рамках госпрограммы выкупа недвижимости.

Правильное и своевременное установление кадастровой стоимости способствует соблюдению интересов всех сторон правоотношений.

«Таким образом, кадастровая стоимость является важным показателем для любого владельца недвижимости, понимание принципов формирования кадастровой стоимости позволяет владельцу недвижимости заранее планировать расходы на налоги, оценить выгодность сделки и защитить свои интересы в случае судебных разбирательств», – поясняет директор филиала ППК «Роскадастр» по Республике Коми Лариса Зин.